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《城市房屋拆迁管理条例》规定,拆迁补偿的方式有两种,可实行货币补偿,也可实行房屋产权调换。货币补偿作为主要方式。其原因:一是货币补偿操作简单,且一次性了断,不会产生延长过渡期限、被拆迁人或使用人不能及时回迁等后续问题;二是货币补偿更方便被拆迁人选择住房,不受地点等方面的限制;三是避免因安置用房质量不好而使拆迁双方产生矛盾;四是更好地体现《城市房屋拆迁管理条例》的立法思想,即有条件实行货币补偿的,尽可能实行货币补偿。

房屋拆迁的补偿形式,是指拆迁人以什么方式方法对拆迁人的损失进行赔偿。通常拆迁人对搬迁人的拆迁补偿可采取三种形式:

产权调换形式:产权调换,是指拆迁人对被拆迁人的拆迁补偿采取的保留被拆迁人对房屋拥有权形式。也就是说拆迁人以易地或再建的房屋作为交换,用作对被拆除房屋的补偿,被拆迁人对该房屋继续拥有原来那种对被拆除房屋的产权关系。

拆迁用房的产权证包含两个方面:一是国有土地使用证(俗称国土证),二是房屋产权证(俗称房产证)。 对拆迁安置用房产权证的办理应该由拆迁人上报有关材料,被拆迁人应给予配合。对拆迁安置用房产权证的办理应该在安置用房交付使用之日起3个月内办理。

拆迁安置房与小产权房的概念

拆迁安置房:是指因城市规划、土地开发等原因进行拆迁,而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。通常是在人民政府实施土地储备地块、非经营性公益性项目建设、城市基础设施建设和军事设施建设等行政划拨用地的拆迁过程中,以确定的价格、套型面积向具有本市市区户口(含农业职业)的被拆迁人定向销售的住宅房屋。

实践中,开发商为了实现盈利目的,在安置土地上建造的房屋往往会超过安置所需房屋数量,并在交纳土地出让金的情况下将剩余房屋对外出售,则该部分房屋严格来讲,已不再属于拆迁安置房的范畴之内,而是与普通商品房一样可以直接对外出售,上市进行交易。

房子拆迁补偿规范

一.房子价值补偿规范

这儿的房子补偿,是指对被征收的国有土地上建筑物价值进行的补偿,按不低于房子征收决定公告之日被征收房子相似的市场价格,并且请有评价资质的评价机构进行评估决定。这儿的市场价格,地级市政府部门都会根据每年住宅房子市场价格规则,制定出相应房子市场价格表供当地被拆迁的居民进行参阅。

二.停产停业损失的补偿

该费用针对非住宅类房屋运营性房屋进行补偿,因为属个案,补偿标准不能统一,一般是有征收当事人进行协商确定,协商不成的,可委托房地产价格评估机构评估确定。

三.搬迁费和临时安置费(俗称过渡费)

搬迁费和临时安置费用,具体数额各市一般都已确定具体数额及计算方式,详见各地出具标准,在这里所列算的补偿标准,是以大众化被拆迁人自主搬迁和过渡方式进行的计算。如果拆迁人提供周转房,则无需支付临时安置费。

在办理拆迁非居住房屋的补偿的服务中,律师应提醒当事人,这种拆迁及补偿应当有利于当地经济的发展,防止拆迁对当地原有工商业与就业的负面影响。

补偿标准一般为:

一.拆除农村集体经济组织以土地使用权入股、联营等形式与其他单位、个人共同举办的企业所有的非居住房屋,货币补偿金额计算公式为:被拆除房屋的建安重置价+相应的土地使用权取得费用

二.被拆除房屋的建安重置价、相应的土地使用权取得费用,当事人协商不成时由房地产估价机构评估。

三.其他补偿:

1.无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用。

2.由于拆迁造成停产、停业的适当补偿。

3.按国家和当地规定的货物运输价格、设备安装价格计算的设备搬迁和安装费用。

4.其他非居住房屋、居住房屋附属的棚舍,还有其他地上构筑物的补偿,依据当地有关国家建设征地的财物补偿标准执行。

出租房屋如果遇到拆迁安置问题,建设单位安置的新房,产权仍归原房主,原房屋已存在的租赁关系依然有效,可按租赁合同继续执行,出租人不得以拆迁为借口,终止租赁合同,收回房屋。但因所补偿安置的房屋与被拆迁房屋原状有所不同,租赁双方也可根据实际情况,对租金作相应的调整。

已租赁的非居住房屋被拆迁时,建设单位可根据使用人的实际情况和要求,安置新房或作价补偿。如果采取安置新房的形式,原租赁关系可继续保持;如果安置后的房屋,不适合承祖人原用途,房屋租赁双方可以解除合同,承租人的用房由建设单位另行安置,如果采取作价补偿的形式,房屋租赁关系自然解除,承租人的用房由建设单位安置。

农村拆迁补偿安置主要根据被拆除房屋的用途和建筑面积,通常以房地产权证、农村宅基地使用证或者建房批准文件的记载为准。假如记载与实际不符的,除已经依法确认的违章建筑外,应该以实际面积为准。农村房屋拆迁的补偿安置主要包括:

(一)特别情况的处理

1.拆除未超过批准期限的临时建筑,可以给予适当补偿。

2.征地公告时,被拆迁人已取得建房批准文件且新房已建造完毕的,对新房予以补偿,对应当拆除而未拆除的旧房不予补偿。征地公告时,被拆迁人已取得建房批准文件但新房尚未建造完毕的,被拆迁人应当立即停止建房,具体补偿金额可以参照建房批准文件内容补偿,也可由拆迁当事人协商议定。

3.一拆迁范围内,既有国有土地、又有集体土地的,国有土地范围内的拆迁房屋补偿安置按城市房屋拆迁管理规定执行;被征集体土地范围内的房屋拆迁补偿安置按集体所有土地房屋拆迁补偿安置的规定执行,如当地规定按城市房屋拆迁规定执行的,从其规定。

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